我国酒店数量的大规模增长和租赁物业模式有关，而酒店用租赁模式又和20年前的产业转型及大规模的地产经济有关。 随着改革开放经济发展的进程，从20世纪末到21世纪初，不少工业产业开始转型，如纺织业、钢铁冶炼业，有的工厂从一线城市迁入二、三线城市、有的让工人下岗转行，而原来的厂房不少成为了第一批有规模的经济型酒店的租赁物业。
红利年代的状况
当时这类厂房出租，租金低廉，加上酒店人的精打细算，10米高的厂房加梁隔层，一平米的租金产生了三平米的用房，租金平摊下来只合到几毛钱 / 平米，一间20平米的客房，如果出售100元，房租占比只有6%，售价如果是120元，只占5%，售价如果能卖到150元，只占到4%。第一批经济型酒店的投资标准基本都在4万元/间左右。20年前的人工成本在经济型酒店的占比差不多在15%左右，当这类新型的经济型酒店面市，目标客户是企业的基层出差族，故需求旺盛，出租率平均可以达到95%左右。如此出租率和费用结构的经济性快捷酒店，投资回报一般都不超过3年。第一批赚了时间差和租金差红利的经济型酒店，如锦江之星、如家、汉庭，成为了我国酒店行业异军突起的标杆。当年国际品牌的经济型靠投资方不动产挂牌委托管理模式拓展困难，几乎鲜有投资方买单。
模式受关注后发生的变化
租赁模式在中国低端酒店开发的试水成功，其发展速度是十年时间有了十万间数量的结果，并且在行业有了一席之地。跟随者、模仿者蜂拥而至，同时期，正值地产开放大规模铺开，房地产商和炒房一族看到了快捷酒店这一新的业态潜力，将商品房的售楼处、低价买入存货的街面房，纷纷出租， 长期持有。低门槛的进入，促使拥有上千万资金的大量投资者，进入到低端快捷酒店领域，租赁价格一下子高涨，原来低价租入的第一批经济型酒店的房租也按合约有了大幅度的提升。高空间的厂房已经没有了，几毛钱一平米的租金已经涨到了1.5元- 2元之间，员工的工资也经过10年大幅提高，经济型快捷酒店的成本费用结构发生了极大的变化，由于大量同类型酒店的面市，房价的空间不大，而出租率却不断下降。
升级中端是房租上涨倒逼
是现实倒逼这类快捷酒店投入设计和软装饰成本，向中端酒店转型。从经济型向中端转型，主要目的是提高房价，有效下降租赁成本。同样一间20平米的客房，投入增加到10万- 12万 / 间，期望值房价为350元-450元，房租的占比已经在10%- 12%之间，而且房价的提高，目标受众也有了改变，出租率一般维持在80%左右，劳动力成本随着各地最低工资的标准每年提升以及社会保障的各项规定，逐年高企，投资回报期基本在5年时间左右。为了达到投资回报周期的目标，不少中端酒店在低租金难以获得，只能在降低人房比上发力，不少中端酒店目前的人房比已经低到1：0.17，比原来的经济型酒店的1：0.25 还低，中端快捷化已经成为了中国酒店业的特色，产品不能和国际上的精选相比，服务更是被有限，除了设计和装修比经济型升级，团队和其他基本没变。
结构性问题引发直营改加盟
最近三年，一线城市的中端类型酒店，好的地段租金已经高达4.5 - 5元 / 平米，租金占营收的比例高达35%，这样的租赁模式的酒店，着实遇到了费用结构性的困惑。租金不断在涨、人工成本不断在涨、物料能源成本也在涨，就是房价由于数量过剩、由于还是快捷有限而难涨，当固定的租赁成本占比如此之高，而不确定因素下的营收难以保证的状态下，成本费用的结构性问题已经突显，租赁模式还能否持续发展问题到了需要认真思考的关键时刻。
租赁物业做酒店，是在中国经济发展的特殊情况下阶段性快速发展和获利的一种模式，当社会经济发展和行业发展趋于成熟阶段，酒店还是要回归到旅游不动产的范畴。对于投资者而言，和选择租房还是买房雷同。市民在买房还是租房的选择上有几个需要考虑的对比因素：1）大城市房租的快速增长 2）买房的抗通胀能力 3）租房的便利原则。套用到租房经营酒店模式，第三条是不适用的。从锦江和华住经济型、中端板块的直营数量压缩到低于10%的转型，已经将房租成本甩包袱给加盟商的明智举动。
成熟行业向正常模式回归
现在回过头来看，20年前国际经济型品牌在中国难以拓展的局面，在5年前局面完全打破，当投资方明白了中端酒店受众更广、投资回报更快的道理，管理集团以品牌效应和新颖产品的设计理念，赢得拥有不动产投资者的青睐。洲际集团的智选选假日、希尔顿集团的欢朋等，近几年拓展速度在快速提升已经得到明证。行业发展至今已经成熟，阶段性的特色和红利都在逐渐消失，回归长期持有和持续经营是中国酒店行业健康发展的继续之路。
